Legal cleanliness of sale and purchase of the residential premises: what is important to find out and to know

12.01.2016

This article is available only in Russian language

Перед покупкой или продажей готового жилья (квартиры) необходимо проверить обстоятельства, которые могут воспрепятствовать сделке или повлиять на решение стороны о ее заключении, в том числе те, которые другая сторона по каким-либо причинам желала бы скрыть. Также важно однозначно и исчерпывающе согласовать и изложить в договоре условия заключаемой сделки. 

«Азбучные истины» сделок

Элементарными вещами, подлежащими обязательной проверке нотариусом непосредственно перед удостоверением сделки и необходимыми для совершения сделки, являются в частности:

-       наличие у продавца правоустанавливающих документов на квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности и пр.) и зарегистрированного права собственности на нее (согласно информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество);

-       отсутствие прав собственности или пользования квартирой у несовершеннолетних детей, в том числе отсутствие у них регистрации в квартире (согласно справке о составе семьи, выданной жилищно-эксплуатационной организацией), а при наличии таковых – разрешение органа опеки и попечительства на сделку (в форме извлечения из решения районной, районной в Киеве или Севастополе государственной администрации, исполнительного органа городского, районного в городе совета);

-       отсутствие арестов, запретов отчуждения, иных прав и обременений (в частности ипотеки, налогового залога), зарегистрированных относительно квартиры, согласно информации из соответствующих реестров;

-       наличие нотариально удостоверенных согласий супругов сторон на продажу и покупку (если сторона состоит или состояла в браке, а имущество было нажито в период брака и является общей совместной собственностью супругов, в том числе находящихся в разводе на момент сделки);

-       наличие документов, удостоверяющих личность подписантов сделки и подтверждающих присвоение им регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов (если они в установленном порядке не отказались от принятия такого номера), а также их полномочия на заключение сделки (если стороны действуют через представителей).

При выявлении каких-либо обстоятельств, препятствующих совершению сделки, нотариус обязан отказать сторонам в ее удостоверении. Именно так это, как правило, и происходит, когда эти обстоятельства очевидны.

Тем не менее, сторонам всегда уместно самим заранее проверять отсутствие таких обстоятельств, дабы свести к минимуму усилия на подготовку к неосуществимой сделке. Для этого они могут запрашивать необходимые подтверждающие документы и данные друг у друга и у нотариусов, а также выяснять их в общедоступных источниках, например, недавно открывшихся для широкой публики реестрах прав на недвижимость.

Отсутствие арестов и прочих обременений следует проверять не только по самой квартире (проверка по объекту), но и по имуществу продавца в целом (проверка по субъекту), а также в целом по имуществу супруги (супруга) продавца, если квартира относится к их общему совместному имуществу (еще одна проверка по субъекту). При обнаружении обременений на квартире или имуществе любого из указанных лиц сделку проводить недопустимо.

Также покупателю необходимо проверять проведение собственником расчетов в полном объеме за коммунальные и иные услуги, связанные с обслуживанием квартиры.

«Подводные камни» покупки

Что касается проверки неочевидных обстоятельств, которые могут воспрепятствовать сделке (описаны ниже), то ее проведение, как правило, на практике затруднено и потому нередко не происходит вовсе. Последствия же их вскрытия «постфактум» могут иметь «разрушительный» эффект для сделки и вести к несоизмеримым материальным потерям сторон. Именно поэтому подобную проверку необходимо проводить в максимально доступном объеме и невзирая на любые кажущиеся трудности.

Прежде всего проверке подлежит юридическая чистота права собственности продавца на недвижимость.

Даже при фактическом наличии у продавца документов на квартиру и регистрации права собственности квартира может быть истребована у покупателя через суд другим лицом, считающим себя собственником квартиры. Это возможно, если такое лицо докажет, что квартира в свое время была отчуждена из его собственности незаконно. Квартира может быть истребована, если она была куплена у того, кто был не вправе ее продавать. Истребовать можно даже у добросовестного покупателя, который не знал и не мог знать о каких-либо «темных пятнах» в истории квартиры (внешне казалось, что документы «в порядке»), если она изначально выбыла из владения «настоящего» собственника не по его воле. Это, например, выбытие под влиянием угрозы, давления, насилия, обманным путем, в силу ошибки или без участия собственника в таком выбытии в принципе. Исключение, когда истребовать у добросовестного покупателя нельзя, – это покупка квартиры, проданной в порядке исполнения судебного решения (с торгов). 

На что следует обратить внимание при проверке предстоящей сделки (включая документы по всем предыдущим сделкам с этой квартирой) и при выявлении чего рекомендуется проводить дополнительную проверку до полного прояснения фактических деталей:

-       несколько перепродаж (отчуждений) квартиры за относительно короткое время без внятного тому объяснения (потенциально может быть признаком намерения «замести следы» после незаконного отчуждения);

-       предыдущие сделки дарения между лицами, связь которых между собой неочевидна (пример очевидной связи – дарение ближайшему родственнику);

-       продажи по доверенности, выданной лицу, связь которого с доверителем неочевидна;

-       право собственности продавцов на квартиру приобреталось на основании судебных решений, тем более недоступных для проверки;

-       расхождения в параметрах квартиры (в частности общая и жилая площадь, количество, конфигурация и площадь комнат и иных помещений), указанных в правоустанавливающих и технических документах (техническом паспорте);

-       расхождения в адресе и других реквизитах квартиры или дома;

-       наличие ранее существовавших на квартире обременений (например, ипотек), прекращенных и изъятых из реестра по решению суда (зачастую существует труднооценимый риск восстановления таких обременений, переходящий на покупателя). Поэтому в реестрах прав на недвижимость нужно проверять, в том числе, и уже прекращенные обременения – на предмет их потенциального восстановления;

-       информация о каких-либо судебных спорах, исполнительных, административных производствах относительно квартиры, также и в прошлом;

-       договоры на право пользования квартирой (найма, аренды), в том числе заключенные предыдущими собственниками (по закону смена собственника не прекращает действие таких договоров и новый собственник становится обязанным по ним).

Далеко не всегда выявление вышеуказанного свидетельствует о «плохой» истории квартиры или ведет к невозможности совершить сделку. Тем не менее это должно сфокусировать внимание покупателя на обнаруженном, чтобы он с предельной точностью и полнотой удостоверился в законности сделки и ненарушении ею чьих-либо прав, а также выяснил для себя источники возможных рисков.

Техническая часть

Независимо от обнаружения в существующих документах расхождений в технических параметрах квартиры, перед покупкой рекомендуется согласовать с продавцом проведение ее технической инвентаризации.

Инвентаризация может проводиться сертифицированными инженерами с оформлением нового технического паспорта. По результатам инвентаризации следует сравнить фактические параметры квартиры с теми, что указаны в правоустанавливающих и других более ранних документах. При выявлении расхождений следует выяснить у продавца их причину. Нужно также проверить наличие документов и согласований на изменение параметров (перепланировку), если таковые по законодательству требовались на момент ее проведения, с целью недопущения в дальнейшем проблем с эксплуатацией и распоряжением такой недвижимостью.

Период юридической проверки

Не стоит самим ограничивать рамки проводимой юридической проверки каким-либо периодом. Проверяться, по возможности, должна вся юридическая история недвижимости, начиная с момента ее создания (строительства). Если это по объективным причинам невозможно или нецелесообразно (например, ввиду постройки дома еще в «советское» время или раньше), в любом случае рекомендуется отследить все предыдущие переходы прав собственности на квартиру, происходившие в новейшее время, независимо от их количества.

Общий срок исковой давности, позволяющий кому-либо претендовать на защиту своего нарушенного права (например, возврат незаконно отчужденной недвижимости), составляет три года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права или лице, его нарушившем. Помимо того, что сам момент такого «узнавания» субъективен и может варьироваться, влияя на начало течения срока, закон также допускает восстановление срока в случае пропуска по уважительной причине. Ею может быть, например, проживание в другой стране или регионе; продолжительная болезнь, препятствовавшая обращению в суд. В свою очередь, восстановление уже каким-либо сроком не ограничено. На практике встречаются случаи оспаривания сделок, имевших место за десять и более лет до инициирования этих споров. Подобное только добавляет предпосылок для проверки недвижимости без ограничения трехлетним сроком давности.

Квартира в центре

Особого внимания заслуживают квартиры, являющиеся объектами культурного наследия, или расположенные в домах, являющихся такими объектами. Например, в Киеве по состоянию на 01.01.2015 г. числилось 3511 объектов культурного наследия (в основном в центральной части города). Владение квартирой в таком доме налагает на ее собственника повышенные обязанности по обеспечению, в том числе сохранности, содержания, ремонта и отчуждения такой квартиры. 

Собственник квартиры (объекта культурного наследия или его части) обязан заключить с органом охраны культурного наследия охранный договор. Этот договор определяет требования по проведению ремонта, реставрации и другие обязанности собственника относительно квартиры. Соблюдение этих требований является также обязанностью любых лиц, которым собственник передает квартиру во владение, пользование или управление (например, в аренду). Условие об этом должны содержать договоры, заключаемые собственником с такими лицами. Договоры купли-продажи должны предусматривать обязанность покупателя заключить новый охранный договор и обеспечить его выполнение. Допустимо заключение одного охранного договора сразу на несколько квартир в одном доме для удобства и экономии усилий и затрат собственников. За уклонение от заключения охранного договора для собственника предусмотрен административный штраф.

Законодательство содержит и другие ограничения относительно пользования и распоряжения объектами культурного наследия. Объекты, внесенные в Государственный реестр недвижимых памятников Украины, являются памятниками культурного наследия. При продаже объекта, отнесенного к памятникам, его собственник обязан:

а)     получить согласование органа охраны культурного наследия на продажу;

б)    предоставить этому органу право привилегированной покупки продаваемого объекта перед его продажей третьим лицам (кроме продажи перечисленным в законе близким родственникам продавца). 

Для начала покупателю следует проверить, не отнесена ли квартира (дом) к объектам культурного наследия, в доступных документах и открытых источниках (при наличии – в списках на вебсайте органа охраны культурного наследия). При малейшем подозрении вопрос необходимо выяснить окончательно, запросив письменное подтверждение от органа охраны культурного наследия по конкретному объекту.

Вопрос оплаты

Что касается условий, важных для продавца, то это главным образом надлежащая оплата покупателем приобретенной квартиры. Для этого продавцу разумно предусматривать в договоре купли-продажи, что факт полной оплаты является условием перехода к покупателю права собственности на квартиру и ее передачи ему. Иными словами, без оплаты к покупателю не переходят права на купленную на таких условиях квартиру. 

По общему правилу право собственности на квартиру возникает с момента его государственной регистрации. Права на недвижимость, возникающие в результате совершения нотариального действия (например, удостоверения договора купли-продажи), регистрируются нотариусом. Продавец может сохранить за собой право собственности на квартиру до полной ее оплаты покупателем, если это предусмотрено договором. В таком случае право собственности регистрируется на покупателя только после оплаты. 

Стороны должны предусмотреть срок оплаты в договоре. Закономерно желание продавца получить всю оплату сразу. Тем не менее при обоюдном согласии сторон возможна и оплата через определенное время после подписания договора. Не исключается оплата и до заключения договора, например, в качестве аванса по предварительному договору сторон, обязывающему заключить основную сделку в будущем и определяющему ее условия.

Если по каким-либо причинам продавец вынужден согласиться «отпустить» право собственности на квартиру без ее полной и немедленной оплаты, рекомендуется применять меры обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по оплате (например, ипотеку, залоги).

Следует также упомянуть, что в 2013 году Национальный банк Украины ввел ограничения расчета наличными по договорам купли-продажи между физическими лицами, подлежащими нотариальному удостоверению (в том числе купли-продажи квартир). Ограничения действуют до настоящего времени. Предельная сумма, свыше которой расчет должен быть безналичным (с использованием текущих счетов), составляет 150 000 гривен.

Напоследок отметим, что вряд ли выполнимо проверить и предусмотреть абсолютно все. Тем не менее можно существенно снизить свои риски и материальные потери, целенаправленно выяснив и оценив возможные проблемы перед заключением сделки, а не сталкиваясь с ними «по мере поступления» уже после ее заключения.